SVJ (společenství vlastníků jednotek)

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je zvláštní právnická osoba, která má na starosti zejména správu, provoz a opravy tzv. společných částí domu, což je např. střecha, chodba, schodiště, kotelna, prádelna, kočárkárna apod., tedy vše mimo bytů nebo nebytových prostorů. Kromě toho ale také pro bytové jednotky zajišťuje dodávky služeb a jejich rozúčtování, nájem nebo též pojištění celého domu. Jako samostatná právnická osoba také může vlastním jménem vymáhat splnění povinností jednotlivých vlastníků bytových jednotek. Právně upravena je v § 9–12 zákona o vlastnictví bytů.

Vznik a zánik společenství

Společenství vlastníků jednotek vzniká automaticky ze zákona v domě, kde je nejméně pět bytových jednotek, přičemž alespoň tři z nich patří různým vlastníkům. Zapisuje se dorejstříku společenství vlastníků jednotek, které vede rejstříkový soud. Název musí obsahovat označení domu a jeho součástí musí být slovo „společenství“. Společenství by mělo schválit vlastní stanovy, pokud tak neučiní, podrobnosti jeho právních poměrů se řídí nařízením vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek. Členství ve společenství vzniká a zaniká také automaticky, pokud dojde k převodu (smlouvou) nebo přechodu (např. na základě dědictví) vlastnictví bytové jednotky.

K zániku a následnému výmazu z rejstříku společenství vlastníků jednotek dojde v případě, kdy se vlastníci bytových jednotek dohodnou na změně na podílové spoluvlastnictvícelého domu. Společenství samozřejmě také zanikne při zániku domu.

Orgány a jednání společenství

Orgány společenství jsou:

• shromáždění vlastníků jednotek – nejvyšší orgán, které se schází minimálně jednou ročně, schvaluje stanovy a volí další orgány společenství
• výbor společenství – výkonný a statutární orgán o alespoň třech členech volených na maximální období 5 let, rozhoduje o správě společných částí domu

Jestliže není zvolen výbor, shromáždění má pověřit jednoho vlastníka bytové jednotky výkonem jeho funkcí. Stanovy společenství mohou určit i další orgány, např. kontrolní výbor apod.

Při hlasování na shromáždění se rozhoduje podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, které se určují poměrem podlahové plochy jednotlivých bytových jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. K přijetí rozhodnutí je potřeba nadpoloviční většina, v některých důležitých záležitostech, jako je např. změna stanov, rozúčtování cen zajišťovaných služeb, stavební úpravy nebo rekonstrukce domu, je zapotřebí většiny tříčtvrtinové (ke změně účelu užívání stavby a ke změně stavby je ale zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek). Při rovnosti hlasů nebo v případě přehlasování v důležité záležitosti může na návrh rozhodnout soud. Právo soudní ochrany přehlasovaných minoritních vlastníků je ale prekluzivní, je třeba je uplatnit nejpozději do půl roku od přijetí rozhodnutí.

Navenek za společenství jedná předseda výboru, písemné právní jednání však musí kromě něj podepsat ještě jeden člen výboru. Jednotliví vlastníci bytových jednotek jsou pak z právního jednání společenství zavázáni v poměrech, které odpovídají velikosti jejich spoluvlastnických podílů.